전세는 더 이상 안전한 약속이 아닙니다.
부동산 가격이 안정세를 보이는 지금도, 전세사기는 여전히 사라지지 않고 세입자의 삶을 위협합니다.
‘보증금’이라는 인생의 기반을 지키기 위해서는 감정보다 이성이, 감각보다 정보가 필요합니다.
빈번하게 나오는 전세사기 뉴스 더 이상 정신까지 피폐해지는 주인공이 되기 전에 미리 예방해야 합니다. 이 글은 전세사기의 구조를 짚고, 그 위험을 피할 수 있는 현실적이고 법적인 해법을 제시하고자 합니다.
전세사기 예방 전세사기별 분석과 대처법 위험을 피하는 법
목 차
1. 전세는 왜 위험한가?
(1) 전세의 구조: 법과 신뢰의 사각지대
- 전세는 임대인 신용과 부동산 시세에 의존하는 불완전한 계약
- 등기부상 소유자 확인 없이 계약 시, 보증금은 무방비 상태
- 세입자는 담보권 없이 거액의 보증금을 선입금하는 구조
(2) 계약서가 있어도 보장되지 않는 이유
- 계약서만으로는 법적 우선권이 보장되지 않음
- 확정일자와 전입신고가 있어야 ‘우선변제권’ 인정
- 그러나 선순위 담보가 많으면, 그마저도 무용지물
1-2 전세사기의 진짜 모습 – 단순한 사기가 아니다
(1) 법의 빈틈을 이용한 ‘합법을 가장한 사기’
- 전세사기는 형식은 정상 계약, 내용은 ‘의도된 피해’
- 임대인은 계약 당시 이미 갚을 의사가 없는 대출을 끌어오거나
명의를 위장해 법적 책임을 회피할 수 있음
(2) 심리의 틈을 파고든다 – 선의의 피해자들
- 보증금 전액을 한 번에 송금해야 하는 구조 자체가 위험
- 서민일수록 ‘중개사 말을 믿는 것’ 외에는 정보가 부족
- 특히 사회 초년생, 신혼부부, 지방 거주자들이 주요 피해 대상
1-3 전세사기의 진화 – 예전과 지금은 다르다
(1) 과거: 허위 중개인, 가짜 집
- 부동산 사무소 없이 전단지나 SNS로 접근
- 허위 임대인, 실제 소유자와 다른 사람 등장
(2) 현재: 정상 등기, 그러나 위험한 구조
- 등기부는 깨끗하지만, 선순위 근저당이 꽉 찬 ‘깡통 전세’
- 보증보험 가입이 거절되는 구조적 위험
- 법적으로 ‘계약 자체가 유효’ 하기 때문에 책임 추궁 어려움
(3) 스마트한 범죄자, 방심하는 피해자
- 전세사기 조직은 보증보험 거절 사유까지 계산
- 등기부, KB시세, 감정평가 등을 정교하게 위장
- 피해자는 ‘정보는 있었지만 해석하지 못한 사람들’
2. 전세사기 유형별 분석 – 구조를 보면 대응이 보인다
2-1 모임통장 사기 – 이름만 같을 뿐, 전혀 다른 계좌
(1) 개념
• 임대인 명의와 ‘유사한 이름의 모임통장’을 개설하여,
세입자로 하여금 “임대인의 계좌가 맞다”는 착각을 일으키는 사기 수법입니다.
• 예: 실제 임대인 이름이 이경자인 경우,
모임통장 명칭을 이로운 경제를 위한 자들의 모임으로 설정 → 통장 표시 명 이경자
• 세입자는 무심코 해당 통장으로 수천만 원의 보증금을 이체하고,
그 후 가짜 계좌였음을 뒤늦게 알게 되며 전액 피해를 입습니다.
(2) 법적 맹점
• 모임통장은 실명 확인 없이 명칭만 설정이 가능하며, 통장에 나타나는 이름은 줄임말이 표시됨
• 금융기관에서는 해당 이름이 실소유자인지 검증하지 않습니다.
• 세입자 입장에서는 ‘임대인 이름과 계좌 이름이 동일하게 보이기 때문에’ 정상 계약처럼 보입니다.
• 이 경우, 실제 임대인의 명의 도용 여부나 중개인의 공모 여부에 따라 형사처벌 대상이 될 수 있음
(3) 예방 팁
• 임대인의 명의와 계좌번호의 실명 일치 여부를 직접 확인
→ 가능하면 임대인의 신분증 사본과 통장 사본을 대조
• 계좌번호는 등기부등본 상 소유자의 명의와 정확히 일치해야 함
• 통장명이 '모임통장' 또는 '단체 계좌'일 경우, 반드시 재확인 후 계약 보류
• 입금 직전, 중개사에게 책임확인 문서(계좌 제공 확인서 등)를 요구
• 계좌이체보다 보증보험을 통한 지급 보증을 우선시
(4) 법적 대응 가능성
• 통장 개설자가 사기 의도를 가지고 계좌를 제공한 경우,
사문서 위조, 사기, 공동범죄 혐의로 형사 고발 가능
• 중개사가 사기에 공모했거나 방조했다면 공인중개사법상 자격 취소 및 민사상 손해배상 청구 가능
• 금융기관이 일정한 책임을 질 수 있는 경우는 제한적이므로, 세입자 스스로 철저한 확인이 필요
2-2 이중 계약 – 같은 집, 여러 명의 세입자
(1) 개념
• 한 채의 집에 대해 동일 기간, 여러 명과 전세 계약을 체결하는 수법입니다.
• 확정일자와 전입신고가 늦은 사람은 보증금 우선순위에서 밀려 피해를 봅니다.
(2) 법적 맹점
• 계약서만으로는 나의 전세권이 안전하지 않습니다.
• ‘확정일자’와 ‘전입신고’는 선점의 시간 싸움입니다.
• 임대인이 고의적으로 늦게 전입을 유도하는 경우도 많습니다.
(3) 예방 팁
• 계약 직후 즉시 전입신고 및 확정일자 받기
• 가급적 당일 이사, 전입신고, 확정일자를 함께 처리
• 임대인의 계약 이력이나 중개사 문의 기록도 참고
2-3 명의신탁·바지사장 계약 – 소유자와 임대인이 다를 때
(1) 개념
• 계약서상 임대인은 있지만, 등기부상 실제 소유자가 다른 경우입니다.
• 명의를 빌려 계약하고, 정작 책임질 사람은 법적으로 계약 당사자가 아님.
(2) 법적 맹점
• 민법상 ‘무권한자와의 계약’은 무효로 처리될 수 있습니다.
• 특히 소유자 동의 없이 계약이 이루어진 경우, 세입자는 아무 보호도 받지 못합니다.
(3) 예방 팁
• 등기부등본의 소유자와 계약 당사자가 반드시 일치하는지 확인
• 위임 계약일 경우, 인감증명서와 위임장 원본, 신분증 사본 필수 확인
2-4 깡통전세 – 보증금이 증발하는 구조
(1) 개념
• 깡통전세란 매매가보다 전세가가 높거나 비슷한 주택에 세입자를 받는 형태입니다.
• 집이 경매에 넘어갈 경우, 세입자가 보증금을 전혀 돌려받지 못하거나 일부만 환수하는 구조입니다.
(2) 법적 맹점
• 등기부등본만 봐선 위험성을 알기 어렵습니다.
• 보통 시세 대비 전세가율이 90% 이상이면 깡통전세 가능성이 높습니다.
• 선순위 담보가 많다면, 세입자는 우선변제권이 있어도 아무것도 남지 않을 수 있습니다.
(3) 예방 팁
• KB시세, 부동산114 등에서 매매가 확인 후 전세가율 계산 필수
• 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부로 사전 진단
2-5 고의 경매 유도형 – 전입 즉시 파산, 대출 연체
(1) 개념
• 세입자가 들어오자마자, 임대인이 고의로 대출을 연체하거나 파산 신청
• 보증금보다 선순위 대출금이 많아 세입자 보증금 전액 손실
(2) 법적 맹점
• 등기부에는 ‘근저당’만 표시되고, 대출 연체 예정은 보이지 않음
• 임대인의 재정 건전성이나 연체이력은 확인이 불가하다는 점이 핵심 허점
(3) 예방 팁
• 선순위 담보(근저당, 가압류)가 보증금보다 많은 경우 계약 피하기
• 보증보험 가입 거절 사유가 있다면, ‘보증이 안 되는 집’이라는 경고로 간주
• 중개사가 “문제없다”고 말해도, 서류와 수치를 직접 확인
2-6 전입신고 지연 유도형 – 순위에서 밀려나는 함정
(1) 개념
• 임대인이 “며칠 뒤 전입하세요”, “사무실 정리 중이니 천천히 확정일자 받으세요”
• 고의로 다른 세입자를 먼저 들여보내고, 내 보증금을 ‘후순위’로 만듭니다.
(2) 법적 맹점
• 확정일자와 전입신고가 늦을수록 순위가 밀려, 우선변제를 받을 수 없습니다.
• 계약만으로 보호되지 않으며, 실제 입주일과 전입일이 핵심 기준입니다.
(3) 예방 팁
• 계약 다음 날이라도 바로 전입신고
• 중개사무소에서 확정일자 도장도 바로 받기
• ‘다른 세입자가 있느냐’는 질문은 필수
2-7 유사 보증·허위 보험 설명
(1) 개념
• “이 집은 보증보험이 든 집입니다” 또는 “보험 가입은 필요 없습니다”라는 허위 정보 제공
• 보증보험 가입 여부와 피보험자가 누군지 확인하지 않으면 낭패
(2) 법적 맹점
• 실제 가입된 보증은 임대인 명의이며, 세입자 개별 계약이 필요
• 사적 보험은 HUG, SGI 보증보험과 전혀 관련 없음
(3) 예방 팁
• 반드시 본인 명의로 보증보험 가입 서류를 직접 확인
• 보험사 공식 사이트를 통해 가입 가능 여부 사전 조회
3. 전세사기 피해를 피하는 10가지 체크리스트
3-1 전세계약 전, 필수 확인 항목
(1) 등기부등본 상 소유자 확인
• 계약 상대방(임대인)의 이름과 등기부등본 상 소유자 이름이 일치하는지 반드시 확인
• 위임 계약일 경우, 위임장·인감증명서·신분증 사본 등 3종 세트 확인
(2) 선순위 담보 및 근저당권 확인
• 등기부등본의 ‘을구’ 항목을 확인해,
이미 설정된 근저당·가압류·임차권 등 선순위 권리를 반드시 확인
• 선순위 금액이 전세보증금보다 많다면, 즉시 계약 중단
(3) 보증금 대비 매매가 비율 확인 (전세가율 분석)
• 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100
• 전세가율이 85~90% 이상일 경우 깡통전세 위험 신호
• KB시세, 한국감정원, 부동산114 등에서 실거래가 확인 필수
(4) 확정일자 + 전입신고는 반드시 동시에
• 확정일자는 주민센터에서 계약서에 도장 받는 것
• 전입신고는 세대주 주소 변경 절차로,
이 두 가지를 완료해야 우선변제권 확보 가능
(5) 보증보험 가입 여부 확인
• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서
전세보증금 반환보증보험 가입 가능한지 사전 조회
• ‘가입 거절’ 시 사유 확인 후, 구조 자체에 문제 있는 계약일 수 있음
3-2 계약 직전, 중개사에게 반드시 확인할 것
(6) 중개사무소 등록 여부 및 개업 공인중개사 자격 확인
• 공인중개사사무소 등록번호 확인, 한국공인중개사협회 또는 지자체 사이트에서 확인 가능
• 불법 중개나 무자격 중개 시, 피해 발생 시 배상 책임 없음
(7) 같은 물건에 다른 계약자가 있는지 여부
• 반드시 "이 건물에 같은 기간 계약된 세입자가 있는지" 질의
• 이중 계약 여부 확인 및 선계약 여부 서면 확인 요청 가능
(8) 임대인의 연체 이력 또는 과거 경매 이력 확인
• 국세 체납, 다주택자, 경매 경력 등을 전부 확인하긴 어렵지만
과거 부동산에 경매 기록이 많다면 주의 신호
(9) 통장 명의 실명 일치 여부
• 임대인 명의와 계좌 입금 명의가 정확히 일치하는지 확인
• 모임통장 등 유사명 통장 주의 – 실제 소유자 통장 사본 요구
• 가능하면 임대인 명의 계좌에만 이체, 중개사 명의나 모임통장 금지
3-3 입주 이후, 권리 보호를 위한 사후 조치
(10) 확정일자 후 전입신고 완료 여부 재확인
• 주민센터에서 처리 후 확인증 보관
• 실제 확정일자 도장과 등본상 주소가 일치하는지 다시 확인
• ‘계약서만 보관’하는 것은 무의미함. 행정 절차 완료가 핵심
(11) 실전 전세사기 예방 체크리스트
- 임대인과 등기부등본 소유자 명의 일치 여부 확인
- 등기부등본 내 선순위 담보 및 임차권 유무 확인
- 보증금 대비 매매가 비율(전세가율) 적정성 점검
- 임대차 계약서 원본, 확정일자, 전입신고서류 철저 보관
- 보증보험 가입 여부 및 보장 내용 확인
- 임대인 명의와 입금 계좌 명의 완전 일치 여부 확인
- 중개사무소 등록 및 중개인 자격, 중개보조원 표시 확인
- 모임통장·법인통장 여부 꼼꼼 체크
- 계약 시 설명 의무서 및 중개대상물 확인서 요구
- 계약 후 전입신고, 확정일자 빠짐없이 처리 및 증빙 보관
4. 전세사기 발생 시 대응 절차
4-1 대응 절차
(1) 피해 사실 인지 후 즉시 경찰 신고
- 사기죄로 고소: 임대인의 고의적 기망이 확인되면 형사처벌 대상
- 필요 서류: 임대차계약서, 통장 입금 내역, 문자·카톡 기록 등
- 사건번호 확보: 이후 보증보험 청구나 민사소송에 필수
(2) 전세금 반환 보증보험 청구 (가입자일 경우)
- 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
- 청구 서류: 계약서, 확정일자, 전입신고 확인서, 보증서 사본
- 평균 처리 기간: 약 2개월 내외
(3) 민사소송 제기 (보증보험 미가입자 또는 추가 청구 필요시)
- 전세금 반환청구 소송: 임대인을 상대로 보증금 반환 요구
- 가압류 신청: 임대인의 재산을 동결해 우선 변제 확보
- 소송 기간: 평균 7~8개월 소요
(4) 임차권 등기명령 신청
- 목적: 대항력 유지 및 경매 시 우선변제권 확보
- 신청 기관: 관할 법원
(5) 임대차분쟁조정위원회 활용
- 장점: 비용 저렴, 평균 1.5개월 내 조정 가능
- 단점: 임대인의 협조 없으면 강제력 부족
4-2 법적 구제 제도 및 지원책
(1) 전세사기피해자법에 따른 구제
- 피해자 인정 요건:
- 피해자 결정 후 혜택:
- LH 공공임대 제공 (최대 10년)
- 경·공매 유예 요청 가능
- 대환대출, 긴급복지 지원 등
(2) LH 피해주택 매입 제도
- 우선매수권 행사: 피해자가 LH에 권리 양도
- 경매차익 활용: 보증금 일부 회복 가능
- 매입 후 무상 또는 저렴한 임대 제공
📌 피해 예방을 위한 팁
| 항목 | 설명 |
| ✅ 등기부등본 확인 | 근저당, 압류 등 권리관계 확인 필수 |
| ✅ 보증보험 가입 여부 확인 | 계약 전 반드시 보증기관 가입 여부 확인 |
| ✅ 확정일자 + 전입신고 | 대항력 확보를 위한 필수 절차 |
| ✅ 공인중개사 설명서 서명 | 설명의무 강화로 책임 명확화 |
전세사기는 단순한 계약 분쟁이 아니라 삶의 터전을 위협하는 구조적 문제예요. 피해를 입었다면 절대 혼자 고민하지 마시고, 법률 전문가 상담과 정부 지원 제도를 적극 활용하세요.
4-3 2025년 개정된 전세사기 피해자 지원 특별법 주요 변경사항
| 항목 | 개정 전 | 2025년 개정 후 |
| 법적 보호 기간 | 2025년 5월까지 | 2027년 5월까지 연장 |
| 피해자 인정 요건 | 경매·명도소송 중심 | 압류·체납도 인정 가능 |
| 주택 유형 | 전세만 해당 | 깡통전세, 미등기 등 포함 |
| 무상 거주 지원 | 임시 거주 최대 2년 | 최대 10년 무상 + 공공임대 전환 |
| 전세보증보험 의무화 | 일부 임대인 대상 | 다주택자·법인 임대인도 포함 |
| 시세 조회 시스템 | 없음 | 실거래 기반 경고 시스템 도입 |
| 보증금 선지급 | 없음 | 피해자에게 보증금 일부 선지급 후 국가가 구상권 행사 |
4-4 기타 주요 지원 내용
| 항목 | 설명 |
| 피해주택 매입 | LH가 경·공매로 피해주택 매입 후 거주 지원 |
| 초저금리 대출 | 피해자 대상 전세자금 초저금리 지원 |
| 건축법 위반 매입 | 건축법 위반 주택도 매입 대상 포함 |
| 예방 시스템 강화 | 전세가율·임대인 위험도 경고 시스템 운영 |
| 정보 공개 강화 | 공인중개사·임대인 정보 고지 의무 확대 |
(1) 실질적 지원 확대
- LH(한국토지주택공사)가 피해주택을 경·공매로 매입 후 피해자에게 최대 10년간 무상 거주 기회를 제공
- 초저금리 전세자금 대출 및 보증금 일부 선지급 제도 도입
- 건축법 위반 주택도 매입 대상으로 포함되어 주거 안정 범위 확대
(2) 예방 시스템도 강화
- 고위험 임대인 보증보험 가입 의무화
- 전세가율 경고 시스템으로 이상 거래 사전 인지 가능
- 공인중개사·임대인의 정보 고지 의무 강화
4-5 중국인 집주인 전세사기 대응책
(1) 계약 전: 예방 조치
- 임대인 정보 조회
→ 2025년 5월부터 시행된 안심전세포털에서 월 3회까지 집주인의 소유 주택 수, 보증금 반환 사고 이력 확인 가능 - 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
→ 다가구주택은 가입 제한이 있으므로, HUG 또는 SGI 서울보증에 사전 문의 필수 - 신탁등기 여부 확인
→ 신탁원부 열람으로 수탁자 동의 필요 여부 확인 - 공인중개사 설명서 서명
→ 선순위 보증금, 건물 구조, 위반건축물 여부 등 설명 항목 확인 후 서명
(2) 중국으로 도주한 임대인 전세사기 대응방안
① 국내에서 가능한 법적 조치
- 임차권 등기명령 신청
→ 집주인이 연락두절일 경우, 해당 주택에 임차권 등기해 경매 시 우선변제권 확보 - 공시송달 요청
→ 소재 불명일 경우 법원에 공시송달 신청해 소송 진행 가능 - 강제경매 청구
→ 임대인의 국내 재산(다른 건물, 토지 등)을 찾아 경매로 보증금 회수 시도 - 전세보증금 반환소송
→ 국제송달 절차를 통해 중국에 소장 전달 가능 (시간·비용 소요)
② 피해자 지원 제도 활용
- 전세사기피해자 특별법
→ 공공임대 제공, 경매 차익 보전, 긴급주거지원 등 혜택 - LH 매입형 지원
→ 피해주택을 LH가 매입 후 최대 10년간 무상 거주 가능 - 법률구조공단 무료 상담
→ 소송, 경매, 임차권등기 등 절차에 대한 무료 법률 지원
③ 제도 개선 요구 및 사회적 대응
- 외국인 임대인 규제 강화 필요성
→ 전문가들 “출국 제한, 부동산 취득 제한, 양도세 강화” 주장 - 국가 간 협약 필요
→ 중국과의 사법공조 체결로 범죄자 송환 및 재산 추적 가능성 확대 - 외국인 부동산 취득 제한 검토
→ 상호주의 원칙에 따라 중국·베트남 등 출신 외국인의 토지 소유 제한 주장
④💡 현실적인 팁
- 피해 발생 즉시 임차권등기 + 공시송달 + 경매 절차 병행
- 임대인의 국내 재산 여부를 등기부등본으로 확인해 추심 시도
- 피해자 모임을 통해 공동 대응하면 언론·정부 압박 효과 ↑
✔️ 피해자 체크포인트 요약
- 전입신고 + 확정일자 서류 보관
- 계약서 원본, 계좌이체 내역 확보
- 등기부등본 최신본 재확인
- 중개사, 임대인 정보 정리
- 보증보험 유무 확인
- 피해 사실 공문 제출 (지자체, 경찰서 등)
5. 제도 너머의 맹점들 – 우리는 무엇을 경계해야 하는가
5-1 법과 제도의 한계 – 사기범은 법보다 한발 빠르다
(1) 계약은 사적 자치의 영역, 정부는 ‘사후 처리’만 가능
• 현행 주택임대차보호법은 전입신고와 확정일자를 전제로 한 최소한의 보호장치
• 그러나 깡통전세, 명의신탁, 이중계약 등은 법이 아닌 ‘행태의 문제’
• 계약 당시에는 ‘정상’으로 보이기 때문에 정부는 개입할 수 없음
(2) 중개사 책임은 제한적, 처벌은 사후적
• 공인중개사가 고의로 사기에 가담하지 않은 이상,
단순 중개 행위에 대해선 책임을 묻기 어려움
• 피해 후에도 대부분은 면허 정지에 그치며, 형사처벌은 드묾
(3) 보증보험의 ‘선별적 가입’도 문제
• 전세보증금 반환보증은 모든 전세 계약에 가입 가능한 것이 아님
• 깡통 전세, 고위험 부동산은 보증가입 자체가 거절되며,
정작 보호가 필요한 계약일수록 제도 밖에 놓임
5-2 구조적 문제 – 시장의 기형성과 부동산 양극화
(1) ‘허위 시세’와 왜곡된 전세가
• 감정평가, 대출 가능 금액, 실거래가 시세가 모두 다르게 움직이며
‘허위 전세 시세’가 현실처럼 유통되는 구조
• 전세사기는 이 허위 시세에 기생해 성장
– 시세보다 전세가 높은 상황에서도 계약이 체결됨
(2) 다세대·다가구 주택 밀집지역에서의 반복적 사기
• 전세사기 피해의 80% 이상이 신축 빌라, 다세대 주택, 비인기지역
• 한 채의 건물에서 수십 명이 피해를 입고도,
소유자는 법인을 폐업하거나 도주해 버리는 경우가 많음
(3) 취약계층과 사회 초년생에 집중되는 피해
• 전세자금 대출과 보증금을 합쳐 총 자산 대부분이 묶인 구조
• 이들에게는 피해가 곧 사회적 단절, 신용불량, 생활 파탄으로 이어짐
5-3 세입자를 위한 ‘합리적 주거 선택’의 기준
(1) ‘전세는 싸다’는 편견에서 벗어나기
• 깡통전세는 싸지 않다. 위험을 감안하면 오히려 비싼 주거비용
• 월세와 비교해 실질 비용(위험 보상 포함)을 재계산해야 함
• 보증금의 절반 이상을 대출에 의존한다면, 되려 월세가 안전한 선택
(2) 고위험 주택의 특징 숙지
• 감정가 대비 전세가 과도하게 높은 신축 빌라
• 법인 또는 바지사장이 소유한 집
• 보증보험이 거절되는 물건
→ 이런 집은 피할 것
(3) ‘확실한 정보’와 ‘불확실한 감정’ 구분하기
• 공인중개사의 친절함, 이전 이력, 평판은 안전의 증거가 아님
• 계약 전, 감정보다 문서와 수치를 보라
• ‘이 집은 왜 이렇게 싸지?’라는 질문에서 출발할 것
(4) 계약서는 법률문서다
• 계약은 신뢰가 아니라, 증거와 조건의 명확성 위에 있어야 한다
• 계약서에 보호 문구 삽입, 보증 여부 기재, 불일치 시 책임 명시 등
→ 주거계약을 법적 문서로 인식하고 준비할 것
5-4 제도는 변해야 한다 – 시민이 감시자가 될 때
(1) 피해자의 목소리로 제도를 바꾼다
• 전세사기 특별법은 현장의 요구로 탄생한 제도
• 앞으로도 피해자 단체, 시민사회, 언론이 시장의 문제를 제기하고 감시해야 함
(2) 공공임대 확대와 실거주 위주의 공급 정책 필요
• 고위험 전세가 생기는 이유는 ‘저렴한 자가주택’의 부재
• LH 등 공공기관의 소형·보증금 기반 임대주택 확대가 필요
(3) 금융기관의 책임도 제도화 필요
• 무분별한 대출 관행, 허위 시세를 검토 없이 승인하는 대출 체계 등
→ 은행도 피해 발생에 책임을 일부 공유하도록 법적 장치 마련 필요
📌전세사기는 단순한 개인 범죄가 아니라
제도의 허점, 금융의 왜곡, 정보의 비대칭이 빚어낸 구조적 재난입니다.
우리는 더 이상 ‘속지 않기’만을 고민할 것이 아니라,
어디에 위험이 있고, 무엇이 우리를 속이고 있는가를 묻고 감시해야 합니다.
6. 마무리 글 - 전세사기, 방심은 곧 위험입니다.
전세사기는 단순한 계약 실패가 아니라,
개인의 삶과 경제를 송두리째 위협하는 심각한 범죄 행위입니다.
법과 제도의 틈새를 파고드는 다양한 수법 앞에서,
우리가 할 수 있는 가장 강력한 무기는 ‘철저한 확인과 냉철한 판단’입니다.
계약 전, 계약 중, 계약 후까지 이어지는 꼼꼼한 점검과
법적·행정적 권리 확보 절차를 실천하는 것만이
내 보증금을 지키고 안전한 주거를 확보하는 길임을 잊지 마십시오.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
(1) 전세 계약 전에 꼭 확인해야 하는 서류는 무엇인가요?
- 등기부등본, 임대인 신분증 및 위임장, 중개사무소 등록증, 임대차 계약서 원본, 보증보험 가입 증서, 전입신고 및 확정일자 확인서 등이 필수입니다.
(2) ‘모임통장 사기’는 어떻게 구별하고 예방할 수 있나요?
- 임대인 명의와 계좌 명의가 일치하는지 직접 확인하고, 모임통장 혹은 법인 명의 통장 여부를 꼼꼼히 체크하세요. 의심스러울 경우, 임대인 신분증과 통장 사본을 직접 대조해야 합니다. 임대인과 직접 계약하세요 이 경우는 거의 임대인 대신 제3자가 계약할 시에 나타나는 범죄입니다.
(3) 확정일자와 전입신고는 반드시 같이 해야 하나요?
- 네, 반드시 동시 진행해야 전세금 반환 시 우선변제권이 확보됩니다. 둘 중 하나라도 누락되면 법적 보호가 제한됩니다.
(4) 보증보험에 가입되어 있으면 무조건 안전한가요?
- 보증보험 가입은 매우 유용한 보호 수단이나, 모든 계약에 가입 가능한 것은 아니며, 가입 거절 시 위험신호일 수 있습니다. 가입 여부와 보장 내용을 반드시 확인하세요.
(5) 사기 피해를 당했다면, 어떤 절차로 대응해야 하나요?
- 즉시 등기부등본과 전입신고·확정일자 서류를 재확인하고, 보증보험 청구를 우선 시도하세요. 이후 경찰서에 고소장을 제출하고, 민사소송 및 경매 배당 요구 절차를 진행합니다.
(6) 최근 공인중개사법 개정은 사기 예방에 어떤 영향을 주나요?
- 설명의무 강화, 중개보조원 신분 공개 의무화, 허위광고 과태료 강화 등으로 중개 과정 투명성과 책임성이 증가하여, 사기 발생 가능성을 줄이는 역할을 기대할 수 있습니다.
📚참고자료 및 기관 안내
- 국토교통부 전세사기 피해자 지원센터
- 전세사기 피해 상담 및 법률 지원
- https://www.molit.go.kr/ (국토교통부 홈페이지 내 전세사기 관련 메뉴) - 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증
- https://www.khug.or.kr/ - 대한법률구조공단
- 무료 법률 상담 및 민사소송 지원
- https://www.klac.or.kr/ - 한국공인중개사협회
- 중개사무소 등록 조회 및 중개사 자격 확인
- https://www.kar.or.kr/
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